千万标的拍出超高溢价后，竞买人无惧百万违约金，选择放弃；如今再度高溢价成交，又被业内人士猜测“可能还将违约”，这套波折不断的房子究竟怎么了？

(资料图片)

这套一波三折的房产位于上海市浦东新区康桥镇秀沿路1155弄537号，东至恒和中路，南至秀沿路，是一栋2层新式里弄，建筑面积227.19平方米，于2003年竣工建成。

5月12日10时-5月15日10时，其在阿里拍卖上进行网络司法拍卖活动，评估价1655.63万元，起拍价1159万元，相当于打了个7折，折算起拍单价5.1万元/平方米，保证金为115万元。

预热竞拍中，共有17位竞买人报名，累计保证金1955万元，甚至超过了评估价。

“毫无性价比”的价格

5月13日23时，竞买人R0183号便按捺不住报出底价1159万元，次日上午10时左右，第二位竞买人Q3863号加价5万元压上。简单交锋数轮后，15日上午竞拍转入激战状态。

期间，竞买人D5646号表现激进，跟价凶猛，频频大手笔几十万、上百万的加价压上，在其拉动下，房源从1100多万跃升至1600多万仅耗时三个回合。势在必得的气势也让其最终以2259万元的价格将标的收入囊中，溢价率约95%。

这样的竞买过程并不常见。常规而言，十余人报名、溢价近100%的竞拍往往会纠缠约百轮，延时多次，然而在这场竞拍中，D5646号竞买人以近乎一半的报价次数加上数倍加价，凭一己之力实现了轮次少而溢价高的结果。

2259万元的成交价超过了评估价逾600万元，折算单价约9.94万元/平方米，也显著高于其所在的康桥半岛小区5月8万元/平方米的挂牌均价。

这一价格在从事法拍工作的林智（化名）看来，“毫无性价比可言，实在是太贵了。”

据悉，标的物所在的康桥半岛小区容积率较低，多为联排别墅、独栋别墅、双拼别墅等，小区距离11号线秀沿路站800米，距离在建的18号线1公里，交通便利，小区门口500米就是大润发，2公里就是周浦万达广场，生活配套齐全。

二手房平台上，康桥半岛一套227.5平方米的4室3厅3卫挂牌价为1670万元，折算单价7.34万元/平方米；一套217平方米的4室2厅3卫挂牌价为1755万元，折算单价8.08万元/平方米，与标的物的评估价单价7.29万元/平方米悬殊不大。

已悔拍过一次

《国际金融报》记者注意到，就在8个月前，同样房子、同样的跳价戏码也曾在阿里拍卖上演。

2022年9月，这套房子同样以1159万元起拍，彼时有13人报名，经过57轮报价后落锤，成交价2409亿元，溢价率107.9%。

最终的竞得人D8862号在最低5万元的加价幅度中，数次出手加价近百万，最高一次直接拉高了225万元。经计算，其共出价13次，累计拉高总价超800万元。

奋力竞得后，竞得人D8862号却选择了毁约而去。根据当时的竞价结果确认书，该标的物于2022年10月20日确定交易未履行。

毁约的代价是惨重的，公告显示，拍卖成交后买受人悔拍的，重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失等，由原买受人承担。法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，不予退还，冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务；保证金数额不足以弥补重新拍卖的差价、费用损失的，由原买受人补交；拒不补交的，强制执行。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

这也意味着，其不仅损失了此前支付的115万元保证金，还要承担重新拍卖后产生的低于原拍卖价款造成的差价、费用损失等。经计算，重新拍卖的差价叠加保证金，D8862号竞买人共损失265万元。

“今天拍卖结束后，说不定还会重新违约上架。”林智对记者表示，从他的经验来看，这套房子很可能是被执行人不愿意被拍走，宁愿损失保证金，也要委托身边人强行拍下再毁约。

另有业内人士告诉记者，这样不合常理的加价也有可能是房东请来的“托”，意在拉高成交价，使其能够最大化偿还相应债务。

据悉，标的物所有人朱某在一宗赠与合同纠纷案中作为被执行人，因未履行义务被裁定拍卖其上海市浦东新区康桥镇秀沿路1155弄537号房地产。目前，该标的还处于有人占用的情况。

从标的物本身来看，其也是存在一定瑕疵的。

根据《上海市不动产登记簿》文件登记信息中记载，上海市浦东新区康桥镇秀沿路1155弄537号的不动产证明中“附有违法建筑房屋通知单”，申请人为上海市浦东新区康桥镇人民政府。标的存在违法、违章搭建，如因违法改建、违法建筑造成不能过户的，买受人需按照相关房地管理部门及其他行政执法部门的要求，将房屋恢复原状并承担由此产生的所有费用和一切责任。若违建面积、体量较大，拆除等费用也不在小数。

关键词：