从2021年到现在，我们可以拉出一个很长的暴雷名单，泰禾、华夏幸福、佳兆业、阳光城、恒大、富力、花样年、建业、远洋、绿地以及碧桂园，里面有区域性房企，也有全国房企，甚至不乏行业TOP10的头部房企，暴雷的出现，打破了“大而不倒”的神话，也跟出身没有关系，就算再有钱的央国资大股东，也不可能持续给钱，参考远洋、绿地的案例。

仔细观察这份名单，我们似乎能找到暴雷的一些共同特质：1、在2015年前后大力加杠杆，资产负债短时间内疯狂飙升，且负债成本较高的；2、大量在三四线甚至五线城市跑马圈地的；3.严重押注住宅开发业务或者盲目多元化。

1、加杠杆的代表要数恒大了，2016年，在去杠杆政策的监管的前提下，恒大债务规模骤增5000多亿，突破一万亿，短短6年时间内，恒大的债务规模达到2.4万亿，可以说是再造一个恒大，负债甚至比芬兰的GDP还多。那些恒大的学徒们，规模一年一个台阶，营收、利润让人眼红，泰禾、富力就是很好的例子，远洋则通过并购扩大规模，而绿地很长一段时间内负债率都在90%左右，行业好的时候很好，但是行业开始下行的时候，他们的结果都是一样的。

(资料图片仅供参考)

2、也是在2015年，棚户区改造，执行货币化安置，三四线城市有大量的热钱等着买房，有一批房企都冲到三四线城市去了，碧桂园是打头阵的那个，即使到现在还有80%的土储在三四线城市，说实话按照当时的行情，短期内，他们的选择一点也没有错，碧桂园也因为这个战略，长期霸榜地产第一，华夏幸福在环京、建业在河南，进军三四线城市的策略都很成功，但是调控一来，华夏幸福倒应声倒下，碧桂园醒悟得早，及时掉头，但是船大掉头难啊，拖到现在才暴已经艰难维持的结果了。

3、花样年、佳兆业这些华南小五虎的打法，是押注住宅开发，专注在一个领域，也很符合广东人的性格，毕竟利润高、规模大、来钱快，但是风险就在于，一旦楼市进入调整期，公司业绩就会收到很大影响，行情再差点就只能暴雷了，没有一点转圜的余地。恒大、富力、融创算是有远见的，但苦于迈的步子太大，或者说信心太过膨胀，许皮带“大大大、好好好”的恒驰汽车、恒大足球、恒大冰泉业务，跟地产八竿子打不着，纯用钱砸出来，隔行如隔山这句老话不是白说的，有钱的时候用钱砸，没钱的时候就树倒猢狲散了。

分析暴雷房企的特质不是马后炮或者“鞭尸”，而是为了警醒后者，我们拿这三条去检验还活着的房企，就能得出谁是安全的，谁也有暴雷危险。

我先亮出安全名单：招商、保利、中海、万科、龙湖、华润、金茂、越秀。

招商不用多说了。保利在下行期冲得很猛，现在已经冲到第一了，行业前三的目标终于实现了，在大家预期很差的时候，利用国资背景的身份，融资成本低，地价低，在一二线城市收了不少地，所谓“众人恐惧，我贪婪”，这步棋走得很不错，越秀也紧跟保利的步伐，说起来这两家大本营都在广州，有点港商的味道。

中海、金茂是比较稳的典型，不冒进，不落后，我愿意称之为中庸之道，现在这个行情，中庸不是贬义，而是高明的选择。

万科一直是老大哥，对政策、行业把握都比较准确，最先喊“活下去”，也最早喊呼吁救市，万科的物业万物云也上市了，还有万科泊寓，在租赁住房领域已经成为老大哥了，对比恒大的多元化，万科始终围绕地产在拓展业务半径。

华润是两条腿走路的典型，开发+商业都做得很好，尤其是商业，华润万象的高端商业形象已经树起来了，在一众港商的围剿之下能活下来，是非常不容易。两条腿走路的好处是，开发提供规模和利润，商业则用来贡献现金流，抵御风险，做稳压器，把握二者的平衡，很难得。

与华润类似两条腿走路的，就是龙湖，但龙湖比华润们做得更极致，毕竟没有大腿可以抱。龙湖很聪明地没有冲向三四线城市，而是把住宅赚到钱，一部分继续在一二线城市拿地，另部分按比例投入到商业，现在龙湖在全国已经有80多个商场了，天街的牌子打响了，也攒下来不少家底。龙湖的冠寓、龙湖智创生活还有龙湖龙智造，在细分赛道都是top级的。这些业务源源不断地为龙湖输入大量现金和利润，与快周转的房地产开发形成了互补。更重要的是，龙湖的财务是真的自律，这就确保了这家公司的安全底盘：行业为数不多的全投资级，最低的融资成本，三道红线多年绿档……以及我注意到央行、住建部开会，都叫了龙湖$龙湖集团(00960)$ ，懂中国生意生态的人，都知道这意味着什么。

小红花发完了，也预警两个比较危险的公司，雅居乐和中骏集团，这是摩根的预测，我觉得靠谱，此外江湖还有金地的谣传，大家可以套用上述暴雷房企的标准，看看是不是准确。

@朱酒 @梧桐居士2010 @价值线

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